Primjer ugovora o najmu: odredbe, datumi, što sačuvati

Ugovor o najmu objašnjen: odredbe koje ćete kasnije tražiti

Ažurirano 6. rujna 2026.

Ugovor pročitate jednom, na dan potpisivanja, a onda Vam zatreba tri puta: kad se pokvari bojler, kad date otkaz i kad Vam polog vrate manji nego što ste očekivali. Evo što u njemu potražiti sada, i što sačuvati uz njega.

Fictional residential tenancy agreement first page showing property, parties, term, rent, deposit protection reference, notice period and key clauses

Fictional sample — every name, number and amount is invented.

Uzorak je prva stranica izmišljenog dvanaestomjesečnog ugovora o najmu. Pravi ugovori imaju desetak stranica ili više, a gotovo sve od toga je standardni tekst koji nikad više nećete pročitati. Posao obavlja otprilike pet odredbi i četiri datuma, i to su oni koje treba pronaći, označiti i sačuvati na dan potpisivanja.

Retci na prvoj stranici

Redak	Na uzorku	Zašto ćete ga tražiti
Nekretnina i strane	Stan 3, 8 Elm Court; Harbor Lettings; dva najmoprimca	Dokazuje tko je što ugovorio; povijest adrese
Trajanje	01. studenoga 2025. do 31. listopada 2026.	Datum isteka od kojeg se sve mjeri
Najamnina i datum dospijeća	1.250, 1. u mjesecu	Sporovi oko zakašnjelog plaćanja počinju odavde
Polog i referenca zaštite	1.250, referenca sheme SD-7781-02	Broj koji Vam treba da polog dobijete natrag ili osporite odbitke
Otkazni rok	2 mjeseca pisanim putem	Postavlja stvarni rok: kraj razdoblja umanjen za dva mjeseca
Odredba o prekidu	Nema je	Možete li uopće otići prije isteka

Odredbe koje ćete kasnije tražiti

Pravi ugovori ih skrivaju u numeriranim odjeljcima. Pronađite ih sada i zabilježite brojeve odredbi na svom primjerku:

Stanje i inventar. „Vratite nekretninu u stanju zabilježenom u popisu inventara, uz uobičajeno trošenje.” Ovo je odredba na temelju koje se raspravlja o svakom odbitku od pologa, a popis inventara zajedno s fotografijama pri useljenju jedini je dokaz. Primjer potvrde o pologu pokriva drugu polovicu te rasprave.
Popravci. Tko što popravlja, i kako to prijaviti. Većina ugovora čini stanodavca odgovornim za konstrukciju, grijanje, vodu i aparate koje je on osigurao, i zahtijeva da se popravci prijave pisanim putem. Sačuvajte e-mailove.
Povrat pologa. Koliko dana nakon dogovorenih odbitaka novac mora biti vraćen, i kroz koju shemu.
Produljenje ili nastavak. Što se događa na kraju razdoblja ako nitko ne djeluje: obično najam nastavlja mjesečno pod istim uvjetima.
Otkaz. Kako se otkaz mora dati (pisanim putem, na koju adresu) i koliko unaprijed.

Datumi koje treba iz njega izvući

Tri, a samo je jedan otisnut: kraj ugovorenog razdoblja. Ostala dva sami izračunate. Rok za otkaz je kraj razdoblja umanjen za otkazni rok; na uzorku, 31. kolovoza 2026. za najam koji ističe 31. listopada. Propustite li ga, najam se automatski nastavlja, što možda i želite, ali to bi trebao biti izbor. Rok za povrat pologa je broj dana nakon iseljenja unutar kojih novac mora biti vraćen. Prvi datum unesite u kalendar onog dana kad potpišete; alat za praćenje isteka dokumenata tretira ugovor o najmu kao ugovor s rokom najave od 60 dana upravo iz ovog razloga.

Što sačuvati uz njega

Potpisan primjerak, s potpisima i datumima svih strana. Nacrti i nepotpisani PDF-ovi ne dokazuju ništa.
Popis inventara i opis stanja, i vlastite fotografije pri useljenju s vidljivim datumima.
Potvrdu o zaštiti pologa ili podatke o računu na kojem se polog čuva.
Sigurnosne certifikate koje stanodavac mora osigurati: plin, struja, energetski certifikat, ovisno o zemlji.
Svaki pisani zahtjev za popravak i stanodavčeve odgovore.

Scenarij najma stana navodi širu dokumentaciju najma od prijave do iseljenja, a selidba nastavlja tamo gdje ova stranica staje.

Pitanja na koja će ovaj ugovor odgovoriti

Kada ugovor istječe, i dokad moram dati otkaz?
Koliki je polog, i gdje je zaštićen?
Tko je odgovoran za bojler?
Kako je stan izgledao kad smo se uselili?

Ručni način: fotografirajte ili sačuvajte potpisan ugovor, popis inventara i fotografije pri useljenju u jednu mapu nazvanu adresom i godinom, i unesite rok za otkaz u kalendar. Paperlock način: fotografirajte stranice ugovora i popis inventara u trezor; Paperlock pročita trajanje i iznose, arhivira sve za tu adresu zajedno, i omogućava Vam da s kauča pitate „koliki je otkazni rok za stan?”, s odredbom prikazanom na zaslonu.

Checklist

Zadržite potpisanu verziju, ne nacrt — provjerite potpise i datume na zadnjoj stranici
Zabilježite kraj ugovorenog razdoblja i otkazni rok; unesite rok za otkaz u kalendar
Pronađite odredbu o pologu i referencu sheme ili računa
Pronađite odredbu o popravcima: tko što popravlja, i kako to prijaviti
Sačuvajte popis inventara i fotografije pri useljenju uz ugovor; oni odlučuju o pologu

Česta pitanja

Koji dijelovi ugovora o najmu su najbitniji nakon što ga potpišete?

Datum isteka i otkazni rok, iznos najamnine i datum dospijeća, odredba o pologu i gdje se polog čuva, odredba o popravcima, i svaka odredba o vraćanju nekretnine u izvornom stanju. Tih pet odlučuje o gotovo svakom sporu.

Koja je razlika između ugovorenog razdoblja i otkaznog roka?

Ugovoreno razdoblje je koliko dugo ste se obvezali (12 mjeseci na uzorku). Otkazni rok je koliko unaprijed jedna strana mora obavijestiti drugu da želi okončati najam nakon tog razdoblja (ovdje dva mjeseca). Bitan datum je kraj razdoblja umanjen za otkazni rok — tada morate djelovati.

Zašto čuvati popis inventara uz ugovor?

Zato jer ugovor kaže da nekretninu morate vratiti u stanju zabilježenom u popisu inventara, a taj popis, zajedno s Vašim fotografijama pri useljenju, jedini je dokaz kakvo je to stanje bilo. O odbitcima od pologa se raspravlja na temelju tih dokumenata, ne sjećanja.

Trebam li zadržati ugovor nakon što se odselim?

Da, barem dok se polog ne vrati i svaki spor ne zaključi, a u praksi nekoliko godina: dokazuje povijest Vaše adrese bankama, imigracijskim tijelima i za preporuke, i bilježi što ste dogovorili ako stanodavac kasnije tvrdi drugačije.