En la compra de una vivienda en EE. UU., un deed (escritura) es el documento legal que te transfiere la propiedad de un inmueble, y el title (título) es la propiedad en sí.
La gente dice «title deed» para ambos, y es comprensible, porque en la vida diaria van juntos. Pero son cosas distintas, y la diferencia importa cuando decides qué conservar. El deed es un trozo de papel (o un PDF) con firmas. El title es el derecho legal que ese papel transmite.
Esta página describe la práctica de EE. UU. Las costumbres del cierre varían según el estado, y también las personas que lo gestionan. No es asesoramiento legal, así que para tu propio inmueble tu agente de cierre, un abogado o la oficina de registros de tu condado tienen la última palabra.
Así es en España
En España la pareja deed/title se traduce en dos piezas distintas: la escritura pública de compraventa, que se firma ante notario, y la inscripción en el Registro de la Propiedad, que es lo que da publicidad y seguridad a tu derecho. El artículo 3 de la Ley Hipotecaria exige que los títulos que se inscriban consten en escritura pública, ejecutoria o documento auténtico expedido por autoridad judicial o por el Gobierno, de modo que la escritura notarial es el camino habitual. Según la Ley del Notariado, el notario conserva la escritura matriz en su protocolo y entrega a cada otorgante una copia autorizada; lo que tienes en casa es esa copia, con la nota de inscripción que añade el Registro, y puedes pedir otra copia al notario si se pierde. El Registro, por su parte, es público para quienes tengan interés conocido, y los registradores dan a conocer el contenido de los asientos mediante nota simple informativa o mediante certificación, que se emiten siempre en formato electrónico, con sello electrónico del Registro en el caso de la nota simple.
Qué guardar y qué pedir cuando haga falta
Guarda la copia autorizada de la escritura con la nota de inscripción, la escritura de hipoteca si la hay, la escritura de cancelación cuando la termines de pagar y los justificantes de los impuestos de la compra. Para demostrar que la casa es tuya y que no tiene cargas ante un banco, un comprador o un ayuntamiento, lo que se pide hoy no es la escritura sino una nota simple reciente: el Colegio de Registradores indica que puede solicitarse personalmente en el Registro de la Propiedad o a través de su web, y que la certificación es el otro instrumento de publicidad, el que tiene valor de documento fehaciente. Anota la referencia catastral y los datos registrales de la finca (registro, tomo, folio, número de finca) en el mismo sitio que la escritura: son los datos que te pedirán cada vez.
Qué es un title deed
La Oficina para la Protección Financiera del Consumidor (CFPB) explica la secuencia. En el cierre, tu prestamista envía el dinero prestado al agente de liquidación, y el vendedor firma un deed, «el documento legal que te convierte en propietario de la vivienda». El agente de liquidación, a menudo una compañía de títulos, una empresa de depósito en garantía o un abogado de cierre, prepara los documentos de apoyo y los inscribe en la oficina del registrador del condado o del registro de escrituras.
La página del CFPB sobre el seguro de título del propietario junta las dos palabras: recibes un documento normalmente llamado deed, que muestra que el vendedor te transfirió su propiedad legal, o «title».
No confundas el deed con el deed of trust. El CFPB enumera el deed of trust, también llamado hipoteca o instrumento de garantía, como un documento de cierre aparte. Al firmarlo, el inmueble se convierte en garantía del préstamo. Algunos de los documentos que firmas en el cierre, como el deed of trust, deben notarizarse.
Una variante más: en un contract for deed, señala el CFPB, el vendedor conserva el deed hasta que se cumple el contrato, así que puedes actuar como propietario sin tener aún el deed.
Qué contiene
Los formatos del deed cambian según el estado y el condado, así que toma esto como una guía de lectura y no como una plantilla.
| Parte | Qué significa | Qué comprobar |
|---|---|---|
| Nombres del vendedor y del comprador | Quién transfiere y quién recibe | Escritos exactamente como en tu documento de identidad y en los papeles del préstamo |
| Descripción del inmueble | Identifica el inmueble | La dirección y cualquier descripción legal coinciden con tus papeles del cierre |
| Firmas | La firma del vendedor que hace la transferencia | Está; el CFPB señala que algunos documentos del cierre deben notarizarse |
| Bloque notarial | Prueba de que la firma fue reconocida | Rellenado, si tu estado lo exige |
| Información de inscripción | Muestra que el documento se inscribió en el condado | Hay sello o número de inscripción |
| Deed of trust (documento aparte) | Convierte el inmueble en garantía del préstamo | Archivado con los papeles del préstamo, sin confundirlo con el deed |
| Póliza de seguro de título (aparte) | Protege contra reclamaciones anteriores a tu compra | La póliza y cualquier póliza del propietario se guardan con el deed |
| Closing Disclosure (aparte) | Condiciones y costes finales del préstamo | Coincide con el deed y los documentos del préstamo |
Qué conservar y durante cuánto tiempo
Conserva el deed mientras seas dueño del inmueble, y conserva la prueba de que se inscribió. Lo mismo vale para la póliza de seguro de título del propietario si compraste una. El CFPB dice que el seguro de título puede protegerte si alguien presenta más adelante una reclamación por algo anterior a tu compra, y para esa reclamación querrás tener el papeleo.
Los registros de propiedad también tienen una vertiente fiscal. El IRS dice que, en general, conserves los registros relativos a un inmueble hasta que venza el plazo de prescripción del año en que te deshagas de él, porque los necesitas para calcular la ganancia o la pérdida. Así que los papeles del cierre, los recibos de mejoras y el deed merece la pena conservarlos mucho después del día en que vendas. El IRS también advierte de que las aseguradoras o los acreedores pueden exigir más tiempo.
Pide a tu agente de cierre una copia completa del paquete de cierre y guárdala enseguida. Nuestro escenario sobre el papeleo de la hipoteca enumera qué reunir de antemano, y la lista de la mudanza cubre qué hacer después de recibir las llaves. Merece la pena guardar un original en papel en un lugar seguro de casa, con un escaneo en tu copia de seguridad. Mira cómo hacer copias de seguridad de documentos importantes, y mira qué conservar y durante cuánto tiempo para las normas generales.