Beim Hauskauf in den USA ist eine Deed das rechtliche Dokument, das das Eigentum an einer Immobilie auf dich überträgt, und der Title ist das Eigentum selbst.
Im Englischen sagt man „Title Deed“ für beides, und das ist nachvollziehbar, weil die beiden im Alltag zusammen auftreten. Es sind aber verschiedene Dinge, und der Unterschied zählt, wenn du sortierst, was du aufbewahrst. Die Deed ist ein Stück Papier (oder eine PDF-Datei) mit Unterschriften. Der Title ist das Recht, das dieses Papier übergibt.
Diese Seite beschreibt die Praxis in den USA. Die Abschlussbräuche unterscheiden sich je nach Bundesstaat, und auch die Beteiligten sind verschieden. Sie ist keine Rechtsberatung; für deine eigene Immobilie haben dein Abwicklungsagent (Closing Agent), ein Anwalt oder das Grundbuchamt deines Countys das letzte Wort.
So ist es in Deutschland
Die amerikanische „deed“, die den Eigentümerwechsel in einem einzigen Papier festhält, gibt es in Deutschland nicht. Hier läuft der Kauf eines Hauses oder einer Wohnung über zwei Schritte, die beide im BGB stehen. Erstens: Nach § 311b BGB bedarf ein Vertrag, durch den sich jemand verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, der notariellen Beurkundung; ein formlos geschlossener Vertrag ist unwirksam, wird aber geheilt, wenn Auflassung und Eintragung ins Grundbuch erfolgen. Zweitens: Nach § 873 BGB braucht die Übertragung des Eigentums die Einigung der Beteiligten über den Rechtsübergang, die sogenannte Auflassung, und die Eintragung im Grundbuch. Eigentümer bist du also nicht mit der Unterschrift beim Notar, sondern erst mit der Eintragung beim Grundbuchamt des Amtsgerichts; bis dahin schützt dich in der Regel eine Auflassungsvormerkung.
Grundbuchauszug: der Nachweis, den alle wollen
Das Gegenstück zum „title“ ist das Grundbuch selbst, und der Grundbuchauszug ist sein Beleg. Nach § 12 der Grundbuchordnung darf jeder das Grundbuch einsehen, der ein berechtigtes Interesse darlegt, etwa als Eigentümer, Kaufinteressent mit Vollmacht oder Gläubiger; von dem, was eingesehen werden darf, kann eine Abschrift verlangt werden, die auf Wunsch beglaubigt wird. Bewahre die Ausfertigung des notariellen Kaufvertrags, die Eintragungsmitteilung des Grundbuchamts, die Grundschuldbestellungsurkunde und die Löschungsbewilligung der Bank nach Rückzahlung des Darlehens so lange auf, wie du die Immobilie besitzt, und darüber hinaus für die Steuer bis zum Verkauf. Ein frischer Grundbuchauszug lässt sich jederzeit beim Grundbuchamt neu holen; die notariellen Urkunden kannst du beim Notar nachbestellen, aber beides kostet Zeit und Gebühren, wenn die Bank sie gerade braucht.
Was eine Title Deed ist
Das Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) erklärt die Abfolge. Beim Abschluss (Closing) schickt dein Kreditgeber das geliehene Geld an den Abwicklungsagenten, und der Verkäufer unterschreibt eine Deed, „das rechtliche Dokument, das dich zum Eigentümer des Hauses macht“. Der Abwicklungsagent, oft eine Title Company, eine Escrow-Firma oder ein Anwalt für den Abschluss, bereitet die begleitenden Dokumente vor und lässt sie beim Registerbüro des Countys oder beim Register of Deeds eintragen.
Die CFPB-Seite zur Eigentümer-Title-Insurance bringt beide Wörter zusammen: Du bekommst ein Dokument, meist Deed genannt, das zeigt, dass der Verkäufer sein rechtliches Eigentum, den „Title“, auf dich übertragen hat.
Verwechsle die Deed nicht mit der Deed of Trust. Die CFPB führt die Deed of Trust, auch Mortgage oder Sicherungsurkunde genannt, als eigenes Abschlussdokument auf. Mit deiner Unterschrift darunter wird die Immobilie zur Sicherheit für das Darlehen. Manche Dokumente, die du beim Abschluss unterschreibst, wie die Deed of Trust, müssen notariell beglaubigt werden.
Noch eine Variante: Bei einem Contract for Deed behält laut CFPB der Verkäufer die Deed, bis der Vertrag erfüllt ist; du kannst also wie ein Eigentümer handeln, ohne die Deed schon zu besitzen.
Was darauf steht
Das Format einer Deed unterscheidet sich je nach Bundesstaat und County, nimm das hier also als Lesehilfe und nicht als Vorlage.
| Teil | Was er bedeutet | Was du prüfst |
|---|---|---|
| Namen von Verkäufer und Käufer | Wer überträgt und wer erhält | Genau so geschrieben wie auf deinem Ausweis und in den Darlehensunterlagen |
| Beschreibung der Immobilie | Kennzeichnet die Immobilie | Adresse und eine eventuelle rechtliche Beschreibung stimmen mit deinen Abschlussunterlagen überein |
| Unterschriften | Die Unterschrift des Verkäufers, die die Übertragung vollzieht | Vorhanden; laut CFPB müssen manche Abschlussdokumente notariell beglaubigt sein |
| Notarvermerk | Beleg, dass die Unterschrift bestätigt wurde | Ausgefüllt, wenn dein Bundesstaat es verlangt |
| Eintragungsangaben | Zeigen, dass das Dokument beim County eingetragen wurde | Eintragungsstempel oder -nummer ist vorhanden |
| Deed of Trust (eigenes Dokument) | Macht die Immobilie zur Sicherheit für das Darlehen | Bei den Darlehensunterlagen abgelegt, nicht mit der Deed verwechselt |
| Title-Insurance-Police (eigenes Dokument) | Schützt vor Ansprüchen aus der Zeit vor deinem Kauf | Police und eine eventuelle Eigentümerpolice sind zusammen mit der Deed gespeichert |
| Closing Disclosure (eigenes Dokument) | Endgültige Darlehensbedingungen und Kosten | Stimmt mit der Deed und den Darlehensunterlagen überein |
Was du aufbewahrst und wie lange
Bewahre die Deed auf, solange die Immobilie dir gehört, und hebe den Nachweis auf, dass sie eingetragen wurde. Dasselbe gilt für die Eigentümer-Title-Insurance, falls du eine abgeschlossen hast. Die CFPB sagt, die Title Insurance könne dich schützen, wenn später jemand Ansprüche aus der Zeit vor deinem Kauf geltend macht, und für so einen Anspruch willst du die Unterlagen haben.
Immobilienunterlagen haben auch eine steuerliche Seite. Der IRS sagt, Unterlagen zu Immobilien solle man in der Regel aufbewahren, bis die Verjährungsfrist für das Jahr abläuft, in dem du die Immobilie veräußerst, weil du sie brauchst, um Gewinn oder Verlust zu berechnen. Die Abschlussunterlagen, Belege für Verbesserungen und die Deed solltest du also weit über den Verkaufstag hinaus behalten. Der IRS warnt außerdem, dass Versicherer oder Gläubiger längere Fristen verlangen können.
Bitte deinen Abwicklungsagenten um eine vollständige Kopie des Abschlusspakets und speichere sie sofort. Unser Szenario zu Hypothekenunterlagen listet auf, was du vorab sammelst, und die Checkliste zum Umzug deckt ab, was nach der Schlüsselübergabe zu tun ist. Ein Papieroriginal bewahrst du am besten sicher zu Hause auf, mit einem Scan in deiner Sicherung. Siehe wichtige Dokumente sichern und für die allgemeinen Regeln was du wie lange aufbewahrst.