Trên thực tế hai từ này chồng lấn nhau rất nhiều. Nhiều chủ nhà gọi một tài liệu là “lease” và tài liệu khác là “rental agreement” nhưng cùng một ý, và một số bang có định nghĩa riêng. Vì vậy tên gọi chỉ là manh mối yếu. Điều quan trọng là tài liệu nói gì về thời hạn, cách gia hạn và cách mỗi bên có thể chấm dứt.
Trang này mô tả thông lệ ở Mỹ và cố ý giữ ở mức khái quát. Luật về người thuê chủ yếu được đặt ra ở cấp bang và địa phương, nên các điều khoản khác nhau theo bang. Đây không phải tư vấn pháp lý. Tài liệu của bạn, cơ quan phụ trách người thuê của bang và một cố vấn nhà ở hoặc luật sư địa phương có tiếng nói cuối cùng.
Ở Việt Nam thì sao?
Tiếng Việt chỉ có một cụm chính: hợp đồng thuê nhà (hợp đồng thuê tài sản). Bộ luật Dân sự 2015 định nghĩa ở Điều 472: bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê sử dụng trong một thời hạn, bên thuê trả tiền thuê. Hợp đồng thuê nhà ở thực hiện theo Bộ luật này, Luật Nhà ở và quy định liên quan.
Một số quy tắc mặc định khi hợp đồng không nói rõ. Giá thuê do hai bên thỏa thuận; nếu không rõ thì theo giá thị trường tại thời điểm, địa điểm giao kết (Điều 473). Thời hạn thuê do các bên thỏa thuận hoặc xác định theo mục đích thuê; nếu cả hai đều không xác định được thì mỗi bên có quyền chấm dứt bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước một thời gian hợp lý (Điều 474). Bên thuê chỉ được cho thuê lại khi bên cho thuê đồng ý (Điều 475). Nếu tiền thuê trả theo kỳ và bên thuê không trả trong ba kỳ liên tiếp, bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt, trừ khi có thỏa thuận khác (Điều 481). Khi trả nhà, bên thuê trả lại trong tình trạng như khi nhận, trừ hao mòn tự nhiên (Điều 482).
Giao dịch dân sự có thể bằng lời nói, văn bản hoặc hành vi, nhưng nếu luật bắt buộc công chứng, chứng thực hay đăng ký thì phải tuân theo (Điều 119). Ngoài ra, Luật Nhà ở 2023 (Điều 1) nêu giao dịch cho thuê nhà ở thương mại của doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản thực hiện theo pháp luật kinh doanh bất động sản.
Dù không bắt buộc, bạn nên có hợp đồng viết và giữ bản có chữ ký các bên. Với nhà bạn định thuê, hãy hỏi Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc tổ chức hành nghề công chứng về yêu cầu hình thức hiện hành.
Lease và rental agreement là gì
Đây là cách hai từ thường được dùng. Lease thường bao gồm một thời hạn cố định, chẳng hạn một năm, có ngày bắt đầu và kết thúc. Rental agreement thường gia hạn theo chu kỳ ngắn hơn, như từng tháng, cho đến khi một bên thông báo. Một số lease chuyển thành thỏa thuận từng tháng khi hết thời hạn cố định, nên hãy đọc điều khoản đó thay vì giả định.
Chính phủ liên bang đưa ra một ví dụ cụ thể về điều khoản gia hạn được ghi trong văn bản. Theo quy định của HUD về nhà ở công, hợp đồng thuê phải nêu thời hạn và phải có thời hạn mười hai tháng tự động gia hạn với cùng thời hạn, với một số ngoại lệ hạn chế. Quy định đó dành riêng cho nhà ở công, nhưng nó cho thấy vì sao bạn cần kiểm tra phần thời hạn và gia hạn mỗi lần.
Bạn sẽ gặp lại giấy tờ này khi thuê căn hộ hoặc sau khi chuyển nhà. Dù thế nào, lời khuyên của usa.gov cho người thuê rất đơn giản: trước khi tìm trợ giúp bên ngoài trong một tranh chấp, hãy đọc kỹ hợp đồng thuê và đảm bảo bạn đang tuân thủ các quy tắc thuê nhà đã đồng ý.
Trên đó có gì
Những mục giống nhau xuất hiện trong hầu hết lease và rental agreement nhà ở. Bảng này là danh sách kiểm tra, không phải mẫu.
| Mục | Ý nghĩa | Cần kiểm tra gì |
|---|---|---|
| Các bên | Chủ nhà và mọi người thuê trưởng thành | Tên khớp với giấy tờ tùy thân của bạn và tất cả người ký |
| Bất động sản | Địa chỉ và căn hộ | Đúng số căn; tài liệu xác định căn được thuê |
| Thời hạn | Ngày cố định hoặc không xác định | Ngày bắt đầu, ngày kết thúc, và điều gì xảy ra khi kết thúc |
| Gia hạn và thông báo | Cách gia hạn hoặc chấm dứt | Ai phải thông báo, và khi nào |
| Tiền thuê | Số tiền và ngày đến hạn | Khớp với thỏa thuận, và cách thanh toán |
| Tiền đặt cọc và phí | Tiền được giữ hoặc tính | Mọi khoản đều được ghi rõ; quy định bang có thể áp dụng |
| Tiện ích và dịch vụ | Ai trả khoản nào | Quy định nhà ở công của HUD yêu cầu nêu rõ điều này; ở nơi khác hãy yêu cầu ghi bằng văn bản |
| Nội quy | Thú cưng, khách, đỗ xe, sửa chữa | Bất cứ điều gì bạn sẽ bực mình nếu biết muộn |
| Chữ ký và ngày | Bằng chứng thỏa thuận | Được tất cả các bên ký, và bạn giữ một bản |
Cần giữ lại gì và trong bao lâu
Giữ lease hoặc rental agreement đã ký chừng nào bạn còn sống ở đó, và giữ mọi bản gia hạn hoặc sửa đổi bên cạnh nó. Lưu cả giấy tờ nhận nhà, các thông báo bằng văn bản bạn gửi hoặc nhận, và bằng chứng thanh toán tiền thuê. Nếu có tranh chấp về những gì bạn đã đồng ý, giấy tờ là bằng chứng.
Sau khi chuyển đi, giữ hợp đồng thuê đến khi mọi vấn đề về tiền đặt cọc và hóa đơn cuối cùng được giải quyết. Ngoài ra, chúng tôi không tìm thấy thời hạn liên bang chính thức để giữ hợp đồng thuê, nên hợp lý là theo nhu cầu của bạn. Hợp đồng thuê cũng là bản ghi về nơi bạn từng sống, có thể hữu ích khi bạn xin vay thế chấp.
Nếu bạn nhận thông báo trục xuất, CFPB khuyên hãy nói chuyện với luật sư và phản hồi vụ kiện thay vì phớt lờ, và nói bạn có quyền nộp văn bản trả lời. Giữ mọi thông báo và giấy tờ tòa án cùng nhau. Về thói quen lưu trữ nói chung, xem giữ giấy tờ gì và trong bao lâu.