Ein Lease ist ein schriftlicher Mietvertrag zwischen Vermieter und Mieter, und ein Rental Agreement ist dieselbe Art Vertrag, die meist gemeint ist, wenn die Vereinbarung kürzer oder unbefristet ist.
In der Praxis überschneiden sich die beiden Wörter stark. Viele Vermieter nennen ein Dokument „Lease“ und ein anderes „Rental Agreement“ und meinen dasselbe, und manche Bundesstaaten haben eigene Definitionen. Das Etikett ist also ein schwacher Hinweis. Was zählt, ist, was das Dokument darüber sagt, wie lange es läuft, wie es sich verlängert und wie jede Seite es beenden kann.
Diese Seite beschreibt die US-Praxis und bleibt absichtlich allgemein. Mietrecht wird vor allem auf Ebene der Bundesstaaten und Gemeinden gesetzt, also variieren die Bedingungen je nach Bundesstaat. Es ist keine Rechtsberatung. Dein Dokument, die Mieterbehörde deines Bundesstaats und ein örtlicher Wohnberater oder Anwalt haben das letzte Wort.
So ist es in Deutschland
In Deutschland heißt das Dokument schlicht Mietvertrag, und die Unterscheidung des Haupttextes zwischen fester Laufzeit und laufender Vereinbarung übersetzt sich in den Gegensatz von befristetem und unbefristetem Vertrag, mit einer klaren Vorgabe aus dem BGB. Nach § 550 BGB gilt ein Mietvertrag, der für länger als ein Jahr geschlossen wird, als auf unbestimmte Zeit geschlossen, wenn er nicht in schriftlicher Form vorliegt; gekündigt werden kann er dann frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung der Wohnung. Ein mündlicher Mietvertrag ist also wirksam, aber praktisch immer unbefristet. Die Kaution ist in § 551 BGB gedeckelt: höchstens das Dreifache der Monatsmiete ohne Betriebskosten, zahlbar in drei gleichen monatlichen Raten, die erste zu Beginn des Mietverhältnisses, und der Vermieter muss sie getrennt von seinem Vermögen zum üblichen Sparzins anlegen; die Erträge stehen dir als Mieter zu.
Kündigungsfristen und was du aufhebst
Bei unbefristeten Verträgen regelt § 573c BGB die ordentliche Kündigung: spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats, also mit rund drei Monaten Frist. Für den Vermieter verlängert sich die Frist nach fünf und nach acht Jahren seit Überlassung um jeweils drei Monate; für den Mieter bleibt es bei drei Monaten, und eine Vereinbarung zu seinem Nachteil ist unwirksam. Bewahre den unterschriebenen Mietvertrag mit allen Anlagen, das Übergabeprotokoll mit Fotos, die Kautionsquittung oder den Nachweis des Kautionskontos sowie jede Betriebskostenabrechnung auf; die Abrechnungen brauchst du, um Nachforderungen zu prüfen, und das Protokoll entscheidet beim Auszug darüber, was von der Kaution zurückkommt. Für Zahlungsnachweise reicht der Kontoauszug mit der Miete.
Was ein Lease und ein Rental Agreement sind
So werden die Wörter üblicherweise verwendet. Ein Lease deckt meist eine feste Laufzeit ab, etwa ein Jahr, mit Anfangs- und Enddatum. Ein Rental Agreement verlängert sich meist in kürzeren Zyklen, etwa monatlich, bis eine Seite kündigt. Manche Leases gehen nach Ablauf der festen Laufzeit in eine monatliche Vereinbarung über, also lies diese Klausel, statt es anzunehmen.
Die Bundesregierung gibt ein konkretes Beispiel für Verlängerungsbedingungen im Vertrag. Nach den HUD-Regeln für den sozialen Wohnungsbau muss der Mietvertrag die Laufzeit nennen und hat eine Laufzeit von zwölf Monaten, die sich mit begrenzten Ausnahmen automatisch um denselben Zeitraum verlängert. Diese Regel gilt speziell für den sozialen Wohnungsbau, aber sie zeigt, warum du Laufzeit und Verlängerungsklausel jedes Mal prüfst.
Diesen Papierkram siehst du wieder, wenn du eine Wohnung mietest oder nach einem Umzug. So oder so ist der Rat von usa.gov an Mieter einfach: Bevor du bei einem Streit Hilfe von außen suchst, lies deinen Mietvertrag sorgfältig und stell sicher, dass du die Mietregeln einhältst, denen du zugestimmt hast.
Was draufsteht
Dieselben Abschnitte tauchen in den meisten Wohnungsmietverträgen auf. Diese Tabelle ist eine Checkliste, keine Vorlage.
| Abschnitt | Was es bedeutet | Was du prüfst |
|---|---|---|
| Parteien | Vermieter und jeder erwachsene Mieter | Namen stimmen mit deinem Ausweis überein und alle, die unterschreiben, stehen drin |
| Objekt | Adresse und Wohneinheit | Richtige Wohnungsnummer; das Dokument bezeichnet die gemietete Einheit |
| Laufzeit | Feste Daten oder unbefristet | Anfangsdatum, Enddatum und was am Ende passiert |
| Verlängerung und Kündigung | Wie er sich verlängert oder endet | Wer kündigen muss, und wann |
| Miete | Betrag und Fälligkeit | Entspricht dem Vereinbarten, und wie du zahlst |
| Kaution und Gebühren | Einbehaltenes oder berechnetes Geld | Jeder Betrag steht schriftlich drin; Regeln des Bundesstaats können gelten |
| Nebenkosten und Leistungen | Wer was zahlt | Die HUD-Regel für den sozialen Wohnungsbau verlangt, das auszuführen; sonst schriftlich einfordern |
| Hausregeln | Haustiere, Gäste, Parken, Reparaturen | Alles, worüber du dich später ärgern würdest |
| Unterschriften und Datum | Nachweis der Einigung | Von allen Parteien unterschrieben, und du hältst eine Kopie |
Was du aufbewahrst und wie lange
Bewahre den unterschriebenen Mietvertrag auf, solange du dort wohnst, und lege jede Verlängerung oder Änderung daneben. Hebe auch die Einzugsunterlagen, schriftliche Mitteilungen, die du schickst oder erhältst, und Nachweise der Mietzahlungen auf. Wenn es je Streit darüber gibt, was du vereinbart hast, ist das Papier der Beweis.
Nach dem Auszug behältst du den Mietvertrag, bis alle Fragen zu Kaution und Schlussrechnungen geklärt sind. Darüber hinaus haben wir keine offizielle bundesweite Frist für die Aufbewahrung eines Mietvertrags gefunden, also ist es vernünftig, nach deinem eigenen Bedarf zu gehen. Ein Mietvertrag ist auch ein Nachweis, wo du gewohnt hast, was praktisch sein kann, wenn du eine Hypothek beantragst.
Wenn du eine Räumungsankündigung erhältst, rät das CFPB, mit einem Anwalt zu sprechen und auf die Klage zu reagieren, statt sie zu ignorieren, und sagt, du hast das Recht, eine schriftliche Erwiderung einzureichen. Bewahre jede Mitteilung und jedes Gerichtsdokument zusammen auf. Für allgemeine Aufbewahrungsgewohnheiten siehe welche Dokumente du wie lange aufbewahrst.