リース契約（lease）とは家主と借主の間の書面による賃貸契約で、賃貸契約（rental agreement）は同じ種類の契約のうち、取り決めがより短いか期限のない場合に人々が通常使う言葉です。
実際には2つの言葉はかなり重なります。多くの家主がある文書を「リース契約」、別の文書を「賃貸契約」と呼びながら同じものを意味していますし、独自の定義を持つ州もあります。ですからラベルは弱い手がかりです。大事なのは、文書がどのくらい続くのか、どう更新されるのか、どちらの側がどう終了できるのかについて何と書いているかです。
このページはアメリカの慣行を説明し、意図的に一般論にとどめています。借主に関する法律は主に州と地方のレベルで定められているので、条件は州によって異なります。法的助言ではありません。最終的には、手元の文書、州の借主関連機関、地域の住宅カウンセラーや弁護士が決めます。
日本では：普通借家と定期借家
日本の住まいの賃貸借契約は、アメリカの「リース契約か賃貸契約か」ではなく、普通建物賃貸借か定期建物賃貸借（定期借家）かで性格が決まります。国土交通省によれば、定期借家制度は2000年（平成12年）3月1日に施行された制度で、契約で定めた期間が満了することにより、更新されることなく確定的に賃貸借契約が終了します。これに対して普通借家は期間満了後も更新が前提になるのが通常です。根拠は借地借家法第38条です。定期借家は、期間の定めがある建物の賃貸借を公正証書などの書面（電磁的記録でも可）で契約する場合に限って定めることができ、貸主はあらかじめ「更新がなく期間満了で終了する」ことを書面で説明しなければなりません。期間が1年以上の定期建物賃貸借では、貸主が期間満了の1年前から6か月前までの間に終了の通知をしなければ、その終了を借主に対抗できません。また床面積200平方メートル未満の居住用建物では、転勤、療養、親族の介護などやむを得ない事情で住み続けるのが難しくなった借主は解約を申し入れることができ、申入れから1か月で契約が終了します。これらに反して借主に不利な特約は無効で、貸主が事前の書面説明をしなかった場合は、更新がない旨の定め自体が無効になります。
契約書のひな形と、確認したい条項
国土交通省は「賃貸住宅標準契約書」と「定期賃貸住宅標準契約書」というひな形を公開しています。使用が法令で義務づけられているものではありませんが、紛争防止のために広く普及に努めているものです。2020年4月1日施行の改正民法により、連帯保証人を立てる契約では極度額を定める必要があり、標準契約書にはその記載欄があります。2022年5月18日施行の宅地建物取引業法改正で契約締結時書面への宅地建物取引士の押印は不要になり、電子契約で電子署名を使う方法も案内されています。手元の契約書では、普通借家か定期借家か、期間と更新の扱い、敷金と極度額、原状回復の特約を確認し、重要事項説明書と一緒に退去後も敷金の精算が終わるまで保管してください。
リース契約と賃貸契約とは何か
言葉の一般的な使われ方はこうです。リース契約は通常、1年など開始日と終了日のある固定の期間をカバーします。賃貸契約は通常、月ごとなどより短い周期で、どちらかが通知するまで更新されます。固定期間が終わると月ごとの取り決めに変わるリース契約もあるので、思い込まずにその条項を読んでください。
連邦政府は、書面に書かれた更新条件の具体例を1つ示しています。HUDの公営住宅のルールでは、リース契約は期間を明記しなければならず、限られた例外を除いて同じ期間で自動更新される12か月の期間を持つものとされています。このルールは公営住宅に固有のものですが、期間と更新の文言を毎回確認すべき理由を示しています。
この書類には、アパートを借りるときや引っ越しのあとにまた出会います。いずれにせよ、usa.govの借主への助言はシンプルです。紛争で外部の助けを求める前に、リース契約をよく読み、同意した賃貸のルールを守っているか確認すること。
何が書かれているか
ほとんどの住宅のリース契約と賃貸契約には同じ条項が登場します。この表はひな形ではなくチェックリストです。
| 条項 | 意味 | 確認すること |
|---|---|---|
| 当事者 | 家主と成人の借主全員 | 氏名が身分証と一致し、署名する全員が載っているか |
| 物件 | 住所と部屋番号 | 部屋番号が正しいか。文書が借りる部屋を特定しているか |
| 期間 | 固定の日付か期限なしか | 開始日、終了日、終了時に何が起きるか |
| 更新と通知 | どう更新または終了するか | 誰がいつ通知しなければならないか |
| 家賃 | 金額と支払期日 | 合意した内容と一致しているか、支払方法 |
| 敷金と手数料 | 預かる、または請求されるお金 | すべての金額が書かれているか。州のルールが適用されることがある |
| 光熱費とサービス | 誰が何を払うか | HUDの公営住宅のルールではこれを明記する必要がある。それ以外でも書面で求める |
| 住まいのルール | ペット、来客、駐車、修繕 | あとで知ったら困ることすべて |
| 署名と日付 | 合意の証明 | 全当事者が署名し、あなたが控えを持っているか |
何をどのくらい保管するか
署名済みのリース契約または賃貸契約は、そこに住んでいる限り保管し、更新や修正の書類もその横に置いておきましょう。入居時の書類、送ったり受け取ったりした書面の通知、家賃の支払いの証明も保存してください。何に合意したかで争いになったとき、書類が証拠になります。
退去後は、敷金と最終請求の問題が解決するまでリース契約を保管してください。それ以降については、リース契約を保管する連邦の公式な期間は見つからなかったので、ご自身の必要に従うのが妥当です。リース契約はどこに住んでいたかの記録でもあり、住宅ローンを申し込むときに役立つことがあります。
立ち退きの通知を受けた場合、CFPBは弁護士に相談し、訴訟を無視せず対応するよう勧めており、書面で答弁書を提出する権利があるとしています。すべての通知と裁判所の書類をまとめて保管してください。一般的な保管の習慣はどの書類をどのくらい保管するかをご覧ください。