Un lease es un contrato de alquiler por escrito entre un casero y un inquilino, y un rental agreement es el mismo tipo de contrato al que la gente suele referirse cuando el acuerdo es más corto o sin plazo definido.
En la práctica, las dos palabras se solapan mucho. Muchos caseros llaman a un documento «lease» y a otro «rental agreement» queriendo decir lo mismo, y algunos estados tienen sus propias definiciones. Así que la etiqueta es una pista débil. Lo que cuenta es lo que el documento dice sobre cuánto dura, cómo se renueva y cómo puede terminarlo cada parte.
Esta página describe la práctica de EE. UU. y se mantiene general a propósito. La ley de arrendamientos se fija sobre todo a nivel estatal y local, así que las condiciones varían según el estado. No es asesoramiento legal. Tu documento, el organismo de inquilinos de tu estado y un asesor de vivienda o un abogado local tienen la última palabra.
Así es en España
En España no hay dos palabras que distinguir: el documento es el contrato de arrendamiento de vivienda, regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Lo que en Estados Unidos decide la etiqueta aquí lo decide la ley. Según el artículo 9 de la LAU, la duración se pacta libremente, pero si es inferior a cinco años (siete si el arrendador es una persona jurídica), al vencer se prorroga obligatoriamente por plazos anuales hasta alcanzar esos cinco o siete años, salvo que el inquilino avise con al menos treinta días de antelación de que no quiere renovar. Los contratos sin plazo se entienden celebrados por un año. El arrendador persona física solo puede evitar la prórroga, una vez pasado el primer año, si hizo constar expresamente en el contrato que necesitaba la vivienda para sí o para familiares de primer grado, y debe comunicarlo con dos meses de antelación.
Fianza y forma del contrato
El artículo 36 de la LAU obliga a prestar una fianza en metálico de una mensualidad de renta en el alquiler de vivienda (dos si es para uso distinto de vivienda), que no se actualiza durante los cinco o siete primeros años. El contrato puede ser verbal, pero el artículo 37 permite a cualquiera de las partes exigir que se formalice por escrito, y a petición del inquilino es obligatorio hacerlo; el escrito debe recoger la identidad de las partes, la finca, la duración, la renta inicial y las demás cláusulas. El Código Civil añade que los arrendamientos de inmuebles por seis o más años deben constar en documento público cuando deban perjudicar a terceros. En la práctica, guarda el contrato firmado, el justificante del depósito de la fianza en el organismo autonómico que corresponda, el inventario y las fotos de entrada, y cada comunicación de prórroga o de no renovación: son los papeles que resuelven la devolución de la fianza al salir.
Qué son un lease y un rental agreement
Así se usan normalmente las palabras. Un lease suele cubrir un plazo fijo, como un año, con fecha de inicio y de fin. Un rental agreement suele renovarse en un ciclo más corto, como mes a mes, hasta que una de las partes avisa. Algunos leases se convierten en acuerdos mes a mes cuando termina el plazo fijo, así que lee esa cláusula en vez de suponer.
El gobierno federal da un ejemplo concreto de condiciones de renovación escritas en el papel. Según las normas del HUD para la vivienda pública, el contrato debe indicar el plazo y tendrá una duración de doce meses que se renueva automáticamente por el mismo periodo, con excepciones limitadas. Esa norma es específica de la vivienda pública, pero muestra por qué revisas el plazo y la redacción de la renovación cada vez.
Volverás a ver este papeleo cuando alquiles un piso o después de una mudanza. En cualquier caso, el consejo de usa.gov para los inquilinos es sencillo: antes de buscar ayuda externa en una disputa, lee tu contrato con atención y asegúrate de que cumples las normas de alquiler que aceptaste.
Qué contiene
Las mismas secciones aparecen en la mayoría de los contratos de alquiler de vivienda. Esta tabla es una lista de comprobación, no una plantilla.
| Sección | Qué significa | Qué comprobar |
|---|---|---|
| Partes | El casero y cada inquilino adulto | Los nombres coinciden con tu documento de identidad y con todos los que firman |
| Inmueble | La dirección y la unidad | Número de unidad correcto; el documento identifica la unidad alquilada |
| Plazo | Fechas fijas o sin plazo definido | Fecha de inicio, fecha de fin y qué pasa al final |
| Renovación y preaviso | Cómo se renueva o termina | Quién debe avisar, y cuándo |
| Renta | Importe y fecha de vencimiento | Coincide con lo acordado, y cómo pagar |
| Fianza y gastos | Dinero retenido o cobrado | Todos los importes están por escrito; pueden aplicarse normas estatales |
| Suministros y servicios | Quién paga qué | La norma del HUD para vivienda pública exige detallarlo; pídelo por escrito en otros casos |
| Normas de la casa | Mascotas, invitados, aparcamiento, reparaciones | Cualquier cosa que te molestaría descubrir después |
| Firmas y fecha | Prueba del acuerdo | Firmado por todas las partes, y tú tienes una copia |
Qué conservar y durante cuánto tiempo
Conserva el contrato firmado mientras vivas allí, y guarda cualquier renovación o modificación junto a él. Guarda también el papeleo de la entrada, los avisos por escrito que envíes o recibas y las pruebas de los pagos de la renta. Si alguna vez hay una disputa sobre lo que acordaste, el papel es la prueba.
Después de mudarte, conserva el contrato hasta que se resuelvan las cuestiones de la fianza y de las facturas finales. Más allá de eso, no encontramos un plazo federal oficial para conservar un contrato de alquiler, así que es razonable seguir tus propias necesidades. Un contrato de alquiler es también un registro de dónde viviste, que puede venir bien cuando solicites una hipoteca.
Si recibes un aviso de desahucio, el CFPB aconseja hablar con un abogado y responder a la demanda en vez de ignorarla, y dice que tienes derecho a presentar una contestación por escrito. Guarda juntos todos los avisos y papeles judiciales. Para los hábitos generales de almacenamiento, mira qué documentos conservar y durante cuánto tiempo.