敷金が返ってくるかどうかは、退去の立会いではなく入居した日にほぼ決まります。2020年4月施行の改正民法で、敷金の定義（民法622条の2）と、通常の使用による損耗は借主の負担ではないこと（民法621条）が条文に書かれました。あとは「入居時にどうだったか」を示せるかどうかです。

敷金とは何か

改正民法は敷金を、家賃などの債務を担保する目的で借主が貸主に渡す金銭と定義しました。賃貸借が終わって部屋を明け渡したあと、貸主は未払家賃や借主が負担すべき損傷の費用を差し引いて、残りを返す義務を負います。

返還の時期に法律上の期限はありません。契約書で「明渡し後◯日以内」と定めるのが一般的で、1か月程度が多く見られます。まず契約書のその条項を探してください。敷金返還請求権の消滅時効は5年です。

礼金は返ってきません。仲介手数料も同じです。返還交渉の対象になるのは敷金（と、地域によっては保証金の一部）です。

原状回復はどこまでか

民法621条は、通常の使用によって生じた損耗と経年変化について、借主は原状回復の義務を負わないと定めています。「借りたときとまったく同じ状態に戻す」ではありません。

具体的な線引きは、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」（再改訂版）が基準になっています。たとえば日照による畳や壁紙の変色は貸主の負担、タバコのヤニによる変色や、重量物を掛けるためにあけた大きな釘穴は借主の負担、という整理です。

もうひとつ知っておくと効くのが、価値の減り方です。壁紙は6年で残存価値が1円まで下がるとされています。6年住んだあとに壁紙の全面張替え費用を全額請求されたら、この点を確認する余地があります。

特約についても触れておきます。クリーニング特約のような条項は、内容が明確で、借主がその義務を理解して合意しており、金額が合理的な範囲であれば有効とされることがあります。契約時に金額と範囲を確認して、契約書をそのまま残してください。

残すべき書類

時期 残すもの 何のために
入居時 賃貸借契約書、重要事項説明書 敷金の返還時期、解約予告の期間、特約の内容を確認する
入居時 室内写真（日付入り、傷や汚れは接写）、設備チェック表 「もともとあった傷」を証明する。ここが最重要
入居時 敷金・礼金・仲介手数料の領収書、鍵の受領書 いくら預けたかを示す
入居中 火災保険証券、保証会社の契約書 更新時期の管理と、事故が起きたときの請求
入居中 修繕の依頼と対応の記録 貸主が直すべき箇所を放置していた場合の裏づけ
退去時 立会い確認書、精算書、退去時の室内写真 請求内容の根拠を後から検証する

入居時の写真がいちばん効きます。鍵を受け取った日に、部屋が空のうちに撮ってください。全体を1部屋ずつ、そのあと気になる箇所を接写。フローリングの傷、壁の穴、シンクの汚れ、網戸の破れ、エアコンの吹き出し口。撮影日が記録に残る形にしておくのが大事です。30分の作業で、数万円が変わることがあります。

解約と更新のタイミング

解約予告は契約書の定めによります。1か月前が一般的ですが、2か月前の物件もあります。伝え方も書面や指定の方法と決められていることが多いので、引っ越しを考え始めた時点で契約書を読み直してください。予告が1日遅れると、家賃1か月分が余計にかかることがあります。

更新料や更新事務手数料は地域の慣行によって扱いが違います。契約書に書かれている金額と時期を、更新の3か月前くらいに確認しておくと、急な出費になりません。

部屋を借りるときの書類と引っ越しの手続きに、時系列の手順があります。書類そのものの中身は賃貸借契約書と敷金の領収書の解説をどうぞ。

保管の仕方

手でやるなら、入居した日にアルバムを1つ作って（物件名など）、契約書・重要事項説明書・領収書・室内写真をすべてそこに入れます。カレンダーには3つ入れてください。火災保険の満了日、契約の更新日、そして更新日の2か月前（解約を決めるなら伝える期限の少し前）。

同じことを手で管理せずに済ませるなら、Paperlockのような書類金庫アプリに契約書と領収書を入れておく方法があります。日付や金額を読み取って自動で整理し、期限の30日前と7日前に通知が届きます。通知をオンにすれば、あとは設定するものがありません。家じゅうの書類の棚卸しには家庭の書類一覧が使えます。

退去の日、精算書を渡されたその場で署名を求められることがあります。写真と契約書が手元の端末にあれば、その場で照らし合わせられます。あとから探す前提だと、たいてい間に合いません。

保証会社と火災保険も書類のうち

いまの賃貸では、連帯保証人の代わりに家賃保証会社を使う契約が増えています。この契約書も残してください。更新料が年1回かかるタイプが多く、いつ・いくら引き落とされるかがそこに書かれています。

火災保険（借家人賠償責任保険が付いたもの）は、契約更新の時期が賃貸借契約と揃っていないことがあります。証券を撮って満了日をカレンダーに入れておくと、切れたまま住み続ける状態を避けられます。水漏れで階下に被害を出したときに効いてくるのがこの保険です。

折り合いがつかないとき

精算の内容に納得できない場合、まず管理会社に根拠（ガイドラインのどの区分にあたるのか、経過年数をどう見たのか）を書面で求めてください。それでも進まないときは、消費生活センターや、都道府県の宅地建物取引業の担当課に相談できます。金額が60万円以下であれば少額訴訟という手続きもあります。

個別の判断は契約内容と物件の状況によって変わります。迷ったら消費生活センターに確認してください。