En un alquiler de vivienda en España la fianza legal es una mensualidad de renta (art. 36.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos), el arrendador debe depositarla en el organismo de vivienda de tu comunidad autónoma, y al terminar el contrato tiene un mes desde la entrega de llaves para devolverte el saldo. Si se pasa de ese mes, la cantidad devenga el interés legal del dinero (art. 36.4).

Eso es la ley. Lo que decide de verdad si la fianza vuelve entera son las fotos del día que entraste y el justificante de que la pagaste. La carpeta se monta en veinte minutos el día de la firma y se agradece un año o tres después.

La fianza: cuánto, dónde y cuándo vuelve

Además de la fianza legal, el arrendador puede pedir garantías adicionales —un aval, un depósito extra—, pero están limitadas: en contratos de hasta cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica) no pueden superar el equivalente a dos mensualidades de renta (art. 36.5). Si te piden mucho más que eso, hay algo que revisar.

El depósito en el organismo autonómico es obligación del arrendador, no tuya, y el organismo cambia según el territorio: en Cataluña es el Incasòl, en Madrid la agencia de vivienda social, y así en cada comunidad. Pide el justificante del depósito y guárdalo. Es el papel que convierte una discusión sobre la fianza en un trámite.

Los plazos de la LAU que vas a usar

Situación Plazo Artículo
Fianza en vivienda 1 mensualidad 36.1
Garantías adicionales Máximo 2 mensualidades 36.5
Devolución de la fianza 1 mes desde las llaves; después, interés legal 36.4
Desistimiento del inquilino A partir de 6 meses, avisando 30 días 11
Prórroga obligatoria Hasta 5 años (7 si el arrendador es persona jurídica) 9
Preaviso al vencer Arrendador 4 meses, inquilino 2 meses 10

La prórroga obligatoria significa que el contrato se renueva año a año a voluntad del inquilino hasta llegar a ese tope, aunque el papel diga «un año». Al llegar al vencimiento, si nadie avisa en plazo, se prorroga tácitamente hasta tres años más.

El desistimiento es la salida ordenada: pasados seis meses puedes irte avisando con treinta días de antelación. El contrato puede prever una indemnización proporcional a los meses que falten, así que léelo antes de mandar el correo. Y manda ese aviso por escrito con acuse: un mensaje de móvil no siempre sirve como prueba.

Reparaciones: qué es de cada uno

El artículo 21 reparte el trabajo. Las reparaciones necesarias para que la vivienda siga siendo habitable —una caldera que muere, una humedad, una persiana rota por el uso— son del arrendador. Las pequeñas reparaciones que exige el desgaste por el uso ordinario del piso son del inquilino: un grifo que gotea, una bombilla, un rodamiento.

De aquí sale la regla que más discusiones evita al final: el desgaste normal no se descuenta de la fianza. Una pared con marcas de cuadros después de cuatro años es uso; un agujero de un metro es daño. La diferencia entre las dos cosas la marcan tus fotos de entrada.

También hay límites a la actualización anual de la renta introducidos desde 2023, ligados a un índice de referencia. No pongo cifras aquí porque cambian: consulta la ficha de alquiler del Ministerio de Vivienda o pregunta en la oficina de vivienda de tu comunidad autónoma.

La carpeta del inquilino

Guarda desde el primer día:

  • Contrato firmado con todos sus anexos.
  • Inventario de entrada y fotos fechadas de cada habitación, incluidos electrodomésticos, lecturas de contadores y desperfectos previos.
  • Justificante del pago de la fianza y del depósito en el organismo autonómico.
  • Recibos de renta o los justificantes de transferencia.
  • Certificado energético y, donde exista, la cédula de habitabilidad.
  • Comunicaciones escritas de averías y sus respuestas.
  • Acta de entrega de llaves y liquidación final al salir.

Todo eso conviene conservarlo durante el contrato y al menos cinco años después, que es la prescripción general de las acciones personales del artículo 1964 del Código Civil. Si te sirve ver cómo son estos documentos, hay ejemplos comentados de un contrato de alquiler y de un justificante de fianza en inglés.

Cómo guardarlo

Manual: el día de la entrega de llaves, recorre el piso con el móvil grabando o fotografiando habitación por habitación, con los contadores incluidos. Mete todo en un álbum con el nombre de la calle, añade el contrato en PDF y el justificante de la fianza, y pon dos recordatorios en el calendario: uno dos meses antes del vencimiento (para decidir si sigues o avisas) y otro un mes después de la entrega de llaves cuando te vayas, para reclamar la fianza si no ha llegado.

Paperlock automatiza esa parte pesada: lee la fecha y el importe del contrato y de los recibos, archiva cada documento con el piso al que pertenece y, si activas los recordatorios, avisa 30 y 7 días antes de cada vencimiento. Para no olvidarte de nada al montar la carpeta, el inventario de documentos del hogar sirve de lista de comprobación.

El resto del proceso —qué mirar antes de firmar y qué hacer el día de la mudanza— está en alquilar un piso y en mudarse de casa.