Вычет при покупке квартиры возвращает налог, который вы уже заплатили с зарплаты: 13 % от расходов на жильё, но не больше чем с 2 миллионов рублей, то есть до 260 000 рублей. Если квартиру купили в ипотеку, отдельно возвращают налог с процентов — с лимитом 3 миллиона, то есть до 390 000 рублей. Право возникает после регистрации права собственности, а подать декларацию можно по окончании года; у работодателя — раньше.
Дальше — сколько реально вернут, что можно включить в расходы и как делить вычет с супругом.
- 2 млн ₽максимум расходов на жильё, с которых считают вычетвозврат до 260 000 ₽ при ставке 13 %
- 3 млн ₽максимум процентов по целевой ипотекевозврат до 390 000 ₽ при ставке 13 %
- с регистрацииправа собственности: с неё возникает право на вычетпо ДДУ — ещё и акт приёма-передачи
- переноситсяостаток вычета на следующие годы, пока не использован
НК РФ, ст. 220; ФНС России. Проверено в октябре 2026 года.
Сколько вернут и почему сумма разная
Базовое правило простое: считаются фактические расходы, но не больше 2 000 000 рублей на жильё и 3 000 000 рублей на проценты по целевым кредитам. Купили за 1 миллион — вернут 13 % с 1 миллиона. Купили за 3 миллиона — с лимита в 2 миллиона.
- Ставка 13 %по ипотечным процентам — 390 000 ₽
- 260 000 ₽
- Ставка 15 %по ипотечным процентам — 450 000 ₽
- 300 000 ₽
- Ставка 18 %по ипотечным процентам — 540 000 ₽
- 360 000 ₽
- Ставка 20 %по ипотечным процентам — 600 000 ₽
- 400 000 ₽
- Ставка 22 %по ипотечным процентам — 660 000 ₽
- 440 000 ₽
Предельные суммы возврата при расходах 2 млн ₽ на жильё и 3 млн ₽ на проценты; ФНС России, пятиступенчатая шкала НДФЛ с 2025 года.
С 2025 года в России пятиступенчатая шкала НДФЛ (13, 15, 18, 20 и 22 %), и сумма к возврату зависит от ставки, по которой с вас удержан налог. Предельные размеры вычета остались прежними, но возвращать могут больше 260 000 рублей — если часть дохода облагалась по повышенной ставке. Если налог, который вы уплатили за год, меньше причитающегося вычета, остаток не сгорает — его переносят на следующие годы, пока не используете полностью. Пенсионеры могут перенести остаток на три предыдущих года.
Две оговорки. Остаток лимита в 2 миллиона можно использовать при покупке следующего жилья, но только если жильё куплено после 1 января 2014 года. А вычет по процентам применяют только к одному объекту недвижимости.
Что можно включить в расходы
Налоговая перечисляет: покупку квартиры, комнаты или доли; приобретение прав на квартиру в строящемся доме; отделочные материалы и отделочные работы. Отделку включают только тогда, когда в договоре указано, что квартира куплена без отделки.
Не включают расходы на перепланировку и реконструкцию, сантехнику и другое оборудование, оформление сделки. Вычета не будет, если жильё оплатили за счёт работодателя или других лиц, материнского капитала или бюджетных средств, а также если вы купили его у взаимозависимого лица: супруга, родителей, детей, братьев и сестёр, опекуна или подопечного.
Когда возникает право
Право на вычет возникает с момента регистрации права собственности в Росреестре. По договору долевого участия — после подписания акта приёма-передачи и регистрации права. Декларацию 3-НДФЛ вы можете подать только по окончании налогового периода, то есть в году, следующем за тем, в котором появилось право. Общий ориентир ФНС: подать можно в любое время в течение трёх лет по окончании года, в котором возникло право на вычет.
Вычет можно получить и раньше, у работодателя: сначала налоговая подтверждает ваше право по заявлению (форма — приказ ФНС от 29.10.2024 № ЕД-7-11/908@), затем бухгалтерия перестаёт удерживать НДФЛ. Есть и упрощённый порядок: банк сам передаёт сведения, документы не нужны, а предзаполненное заявление налоговая размещает в личном кабинете.
Документы
ФНС России; УФНС России по Липецкой области. Свидетельство о рождении понадобится, если жильё покупали в собственность ребёнка.
Если подаёте декларацию 3-НДФЛ, документы прикладывают в виде копий. Если в декларации получилась сумма к возврату, добавьте заявление на возврат НДФЛ: подаётся вместе с декларацией. Подробнее о сроках проверки (до трёх месяцев) и выплате — на странице срок подачи 3-НДФЛ, а общий перечень документов для всех вычетов — на странице документы для налогового вычета.
Супруги и доли
Если жильё куплено в браке в совместную собственность, каждый из супругов вправе заявить вычет, независимо от того, на кого оформлены право собственности и платёжки. Максимум на каждого — 2 миллиона рублей расходов. Расходы можно распределить в любой пропорции: при квартире за 3 миллиона — 2 + 1, 1,8 + 1,2 или по 1,5. Для этого подают заявление о распределении. За вычетом каждый обращается сам.
Передать неиспользованный вычет супругу, у которого нет дохода, нельзя. Если квартира куплена одним из супругов до брака, второму вычет не положен. Для жилья в долевой собственности, купленного после 1 января 2014 года, вычет получает каждый совладелец в размере своих расходов — в пределах общего лимита.
Как собрать документы без нервов
Вручную: договор, акт, выписку из ЕГРН и банковские переводы кладите в одну папку сразу при покупке, а справку об уплаченных процентах просите у банка раз в год. Когда квартира станет вашей, вспомните и про налог на неё: сроки уплаты разобраны на странице налог на имущество физических лиц.
Paperlock прочитает договор, выписку и платёжки с фото, найдёт их по вопросу «где акт приёма-передачи по квартире?» и покажет документ, из которого взят ответ.
Правила на этой странице действуют в России на октябрь 2026 года. Окончательный размер вычета определяет налоговая; в нестандартных случаях (доли, ипотека до 2014 года, брачный договор) уточните в своей инспекции.