Ako ste dali stan u najam, u roku od osam dana od početka najma Poreznoj upravi dostavljate ispravu o najmu (ugovor) i podnosite prijavu u registar poreznih obveznika, obrazac RPO. Isto vrijedi za svaku kasniju promjenu, na primjer promjenu najamnine ili prestanak najma. Ako je ugovor kod javnog bilježnika (ovjera potpisa, solemnizacija ili javnobilježnički akt), bilježnik ga u roku od 30 dana šalje elektronički i vi više ne morate ništa predavati.
Porez na dohodak od najma je 12%, a 30% najamnine priznaje se kao izdatak. Plaća se prema rješenju Porezne uprave, svaki mjesec.
- Dan početka najmapočinje rok od 8 dana za dostavu isprave i prijavu RPO
- Do 8 danaugovor i prijava RPO u ePorezni ili ispostavi Porezne uprave; svaka promjena najma isto u 8 dana
- Do 30 danaako je ugovor kod javnog bilježnika, on ga elektronički dostavlja Poreznoj upravi
- Svakog mjesecaporez prema rješenju Porezne uprave, do zadnjeg dana mjeseca
Porezna uprava, Iznajmljivanje (FAQ); Registar poreznih obveznika RPO. Stanje: listopad 2026.
Što je prijava najma, a što RPO
Prijava najma poreznoj upravi sastoji se od dvije stvari koje se predaju zajedno: prijave u registar poreznih obveznika (RPO) i isprave o najmu priložene uz nju. Porezna uprava navodi da se prijava podnosi nadležnoj ispostavi prema vašem prebivalištu ili uobičajenom boravištu. Obveznik poreza je osoba koja ostvaruje najamninu, a iz isprave mora biti jasno tko je ona. Ako stan pripada ocu, ali ugovor sklopi i najamninu prima sin, porez plaća sin.
Zakon o najmu stanova uz to traži da najmodavac ugovor i sve promjene najamnine dostavi upravnom odjelu općine ili grada i poreznoj upravi, a odjel vodi popis stanova, najmodavaca, najmoprimaca i najamnine.
Kako podnijeti prijavu
- Pripremite ugovor o najmuuz datum početka najma
- Prijavite se u ePoreznatreba vjerodajnica, vidi vodič o e-Građanima
- Podnesite RPO u rubrici „Zahtjevi“datum početka upišite na stranici 3., u dijelu o iznajmljivanju
- Priložite ugovorili ga predajte osobno ili poštom u nadležnu ispostavu
Porezna uprava, Iznajmljivanje: pitanje 2. E-poštom se ugovor ne dostavlja.
Najjednostavnije je kroz ePorezna, za koju treba vjerodajnica kakvu opisuje vodič e-Građani: kako se prijaviti. U rubrici Zahtjevi odaberite prijavu u registar poreznih obveznika. Prije slanja upišite datum početka najma na stranici 3., u dijelu „Iznajmljivanje nekretnina, pokretnina i imovinskih prava“. Ugovor priložite kao privitak.
Porezna uprava izričito kaže da se ugovor o najmu ili raskid ugovora ne dostavlja e-poštom. Alternativa ePorezni je osobni dolazak ili slanje poštom u nadležnu ispostavu. Za raskid najma isto vrijedi: dostavlja se kao prilog prijavi, s datumom prestanka.
Što ako je ugovor kod bilježnika
- 12%stopa poreza na dohodak od najma
- 30%najamnine priznaje se kao izdatak
- 8 danarok za dostavu isprave i RPO
- 30 danarok bilježnika da isprave pošalje Poreznoj upravi
Porezna uprava, Dohodak od najma, zakupa i iznajmljivanja. Ne vrijedi za turističko iznajmljivanje (paušal).
Ako je javni bilježnik ovjerio vaš potpis na ispravi o najmu, potvrdio je (solemnizirao) ili sastavio kao javnobilježnički akt, dužan je bez odgode, a najkasnije u 30 dana poslati primjerak ispostavi Porezne uprave, elektronički. Tada sami nemate obvezu podnošenja isprave, a prijava RPO smatra se izvršenom. To je jedan od praktičnih razloga da ugovor o najmu ovjerite: prilikom prijave prebivališta stanara ionako vam treba suglasnost ili ovjereni ugovor, o čemu piše vodič prijava prebivališta.
Što mora biti u ugovoru koji prijavljujete
Prema Zakonu o najmu stanova ugovor se sklapa u pisanom obliku i sadrži osobito ugovorne strane, opis stana, visinu najamnine i način plaćanja, vrstu troškova stanovanja i način plaćanja, podatke o osobama koje će zajedno s najmoprimcem koristiti stan, vrijeme trajanja najma, odredbe o održavanju stana, o uporabi zajedničkih prostorija te o primopredaji stana. Pri predaji stana strane sastavljaju zapisnik o stanju stana. Ništa od toga ne treba posebno slati poreznoj upravi, ali bez toga prijava nema na čemu stajati.
Kad se najamnina mijenja, to je promjena činjenica bitnih za oporezivanje, pa za nju vrijedi isti rok od osam dana. Prema Zakonu, slobodno ugovorena najamnina iz ugovora na neodređeno vrijeme ne može se mijenjati prije isteka godine dana, a zatim svaka strana može pisano predložiti izmjenu; ugovorena najamnina ne smije prelaziti iznos do 20% veći od prosječne slobodno ugovorene najamnine u istom naselju, odnosno županiji, za usporediv stan.
Koliko poreza i kada
Za najam stana (osim turističkog) porez na dohodak plaćate po stopi od 12%; kao izdatak priznaje se 30% ostvarene najamnine. Plaća se prema rješenju Porezne uprave, i to do zadnjeg dana u mjesecu za tekući mjesec. Turističko iznajmljivanje (kuće, stanovi, sobe i postelje putnicima i turistima) oporezuje se paušalno, po krevetu ili smještajnoj jedinici, a iznos određuje općina ili grad unutar zakonskih granica.
Ako ostvarujete dohodak od iste nekretnine i od najma i od turističkog iznajmljivanja, plaćate porez po obje osnove.
Kada najam za porez ne postoji
Porezna uprava smatra da je najamnina ostvarena i kad je nekretnina predana drugome na korištenje bez isprave. Ali ne ako je dajete bračnom drugu, krvnom srodniku u ravnoj liniji, bratu ili sestri, po tazbini do istog stupnja, posvojitelju, posvojeniku, skrbniku, osobi pod skrbništvom ili osobi koja s vama živi u zajedničkom kućanstvu. Tada nema ni najamnine ni obveze prijave.
Kako sve držati na okupu
Najam traži nekoliko papira: ugovor, zapisnik o stanju stana, potvrdu o prijavi RPO, rješenja o porezu. Ručno: fotografirajte ih odmah, i upišite u kalendar datum početka najma plus osam dana. Kad najam završava, vrijedi isti rok od 8 dana za prijavu prestanka. O otkazu govori vodič otkaz ugovora o najmu stana, a opći popis papira nalazi se u vodiču za najam.
Paperlock to drži na jednom mjestu: ugovor i rješenja spremate u trezor zaključan Face ID-jem, a kad vas netko pita „do kada vrijedi ugovor o najmu?“, aplikacija odgovara iz samog ugovora.
Ovo je stanje u listopadu 2026. Stope i rokovi mijenjaju se zakonom; za svoj slučaj, osobito suvlasništvo i inozemne vlasnike, pitajte ispostavu Porezne uprave.