Otkaz ugovora o najmu stana: rokovi za najmoprimca i najmodavca, na određeno i neodređeno vrijeme

Najmoprimac ugovor o najmu stana na neodređeno vrijeme otkazuje tako da najmodavca izvijesti najmanje tri mjeseca prije dana iseljenja (članak 23. Zakona o najmu stanova); zakon za najmoprimca ne propisuje oblik, ali pisani otkaz s dokazom o predaji štiti vas. Ugovor na određeno vrijeme traje do isteka, a prešutno se obnavlja za isto razdoblje ako nijedna strana najmanje 30 dana prije isteka ne obavijesti drugu u pisanom obliku da ne želi nastaviti. Najmodavac ne može otkazati bez razloga: zbog povrede ugovora mora najprije pisano opomenuti najmoprimca s rokom od 30 dana, a otkazni rok za iseljenje je tada tri mjeseca.

Ovo su pravila koja vrijede danas. Vlada je 31. srpnja 2026. predstavila novi Zakon o najmu stanova (solemnizacija ugovora, polog od jedne najamnine, otkazni rok najmoprimca od 60 dana), ali prema bazi Zakon.hr od 7. listopada 2026. na snazi je i dalje zakon iz 1996. s izmjenama do 2020. Dok ne bude izglasan i objavljen, tretirajte nove rokove kao prijedlog.

• 3 mjesecaotkaz najmoprimca, ugovor na neodređeno vrijemečl. 23.
• 30 danapisana opomena najmodavca prije otkaza zbog povredečl. 19.
• 3 ili 6 mj.otkazni rok za iseljenje: zbog povrede 3, zbog useljenja vlasnika 6čl. 22.
• 30 danapisana obavijest prije isteka ugovora na određeno, inače se obnavljačl. 25.

Zakon o najmu stanova; stanje prema bazi Zakon.hr od 7. listopada 2026.

Ugovor mora biti pisan

Ugovor o najmu stana sklapa se u pisanom obliku i sadrži osobito ugovorne strane, opis stana, najamninu, troškove stanovanja, osobe koje će s najmoprimcem koristiti stan, vrijeme trajanja najma i odredbe o primopredaji. Najmodavac otkaz daje pisano, s obrazloženjem, neposredno uz potpis najmoprimca ili preporučenom poštom. Za otkaz najmoprimca zakon oblik izričito ne određuje, ali pisani trag je jedino što u sporu dokazuje datum. Ako najmoprimac odbije primiti pisani otkaz, rok teče od dana kad je obavijest predana na pošti.

Ako ugovor ima i podatke o osobama koje su s vama u stanu, sjetite se da se prava i obveze nakon smrti najmoprimca ili njegova iseljenja prenose na bračnog druga, a ako ga nema, na dijete, pastorka ili posvojenika naveden u ugovoru. O toj promjeni treba obavijestiti najmodavca u roku od 30 dana.

Ugovor na neodređeno vrijeme: najmoprimac

Najmoprimac može otkazati ugovor na neodređeno vrijeme, uz obvezu da najmodavca izvijesti najmanje tri mjeseca prije dana kad namjerava iseliti. Zakon ne traži da navedete razlog. Otkaz najbolje napišite, potpišite i predajte tako da možete dokazati datum: potpis najmodavca na vašem primjerku ili preporučena pošiljka.

Tri mjeseca računajte pažljivo: rok je „najmanje tri mjeseca prije dana iseljenja“, pa je sigurnije otkaz poslati nešto ranije.

Ugovor na određeno vrijeme

1. Povredanpr. neplaćena najamnina, podnajam bez dopuštenja, drugi korisnik dulje od 30 dana
2. Pisana opomenanajmoprimac ima 30 dana da otkloni razlog
3. Pisani otkaz s obrazloženjemuz potpis ili preporučeno poštom
4. Od 1. dana idućeg mjesecateče otkazni rok od 3 mjeseca
5. Nakon rokaako se ne iselite, najmodavac podnosi tužbu za iseljenje; postupak je hitan

Zakon o najmu stanova, čl. 19. i 22.

Zakon za ugovor na određeno vrijeme ne propisuje poseban otkazni rok najmoprimca. Ugovor završava istekom, a ako nijedna strana pisano ne obavijesti drugu najmanje 30 dana prije isteka, prešutno se obnavlja za isto vrijeme trajanja. Zato je ključan datum: ako ne želite nastaviti, pisanu obavijest pošaljite najmanje mjesec dana prije isteka. Ako najmodavac želi nastaviti uz izmijenjene uvjete, mora vas o tome obavijestiti u istom roku i na isti način; ako u roku od 15 dana od primitka ponude ne odgovorite pozitivno, smatra se da ne želite novi ugovor.

Želite li otići prije isteka, uvjeti prijevremenog izlaska stvar su vašeg ugovora; zakon ih sam ne određuje.

Kad otkaz daje najmodavac

Najmodavac može otkazati ugovor kad se stanom koristite suprotno zakonu i ugovoru, osobito ako:

1. ne platite najamninu i ugovorene troškove u roku,
2. dajete stan u podnajam bez dopuštenja,
3. ometate druge u zgradi,
4. u stanu živi osoba koja nije navedena u ugovoru dulje od 30 dana (uz iznimke za bračnog druga, potomka, roditelja, osobu koju ste dužni uzdržavati i osobu koja pruža nužnu njegu),
5. stan koristite za drugu namjenu.

Prije otkaza mora vas pisano opomenuti i dati 30 dana da razlog otklonite. Bez opomene smije otkazati samo ako ste više od dva puta postupili suprotno ugovoru ili zakonu. Otkazni rok za iseljenje je tri mjeseca, a teče od prvog dana mjeseca nakon onoga u kojem ste otkaz primili. U slučaju štete na zajedničkim dijelovima zgrade koju ne otklonite u 30 dana, ili preinaka bez pisane suglasnosti, najmodavac može raskinuti ugovor, uz rok iseljenja koji ne smije biti kraći od 15 dana.

Za ugovor na neodređeno vrijeme postoji i drugi razlog: najmodavac se želi useliti sam ili useliti potomke, roditelje ili osobe koje je dužan uzdržavati. Tada rok iznosi šest mjeseci, a otkaz je moguć samo ako vam osigura drugi odgovarajući stan s pravima najma na neodređeno vrijeme. Ako se ne iselite u roku, najmodavac podnosi tužbu za iseljenje, a postupak je hitan.

Nakon otkaza: predaja stana i papiri

• Pisani otkaz, s datumom i vašim potpisomnajmoprimac javlja najmodavcu najmanje 3 mjeseca prije iseljenja
• Dokaz o predaji otkazapreporučena pošiljka ili potpis najmodavca na primjerku
• Zapisnik o stanju stana pri predajiusporedite s onim iz primopredaje pri useljenju
• Stan u stanju u kakvom ste ga zaprimiliuz promjene od redovitog korištenja
• Potvrda o plaćenoj najamnini i režijamanajmodavac ima zakonsko založno pravo na vašim stvarima za dug

Zakon o najmu stanova, čl. 12., 15., 17. i 23. Popis je praktičan, ne zakonski.

Stan se vraća u stanju u kojem ste ga zaprimili, uz promjene nastale redovitim korištenjem, osim ako ste se drukčije dogovorili. Pri predaji se sastavlja zapisnik o stanju, kao i pri useljenju. Za dužnu najamninu i štetu najmodavac ima zakonsko založno pravo na unesenom pokućstvu i pokretninama, koje može zadržati dok dug ne bude plaćen. Odjavu prebivališta ne radite zasebno: vidi prijava prebivališta, gdje se nova adresa prijavljuje i staro prebivalište odjavljuje samo od sebe. Najmodavac zauzvrat prijavljuje prestanak najma Poreznoj upravi u roku od 8 dana, kako opisuje stranica prijava najma.

Kako sve dokazati ako dođe do spora

U sporovima oko najma odlučuju papiri: ugovor, zapisnik o primopredaji, potvrde o uplatama, pisani otkaz i dokaz o predaji. Ručno: sve fotografirajte kad nastane i datume rokova upišite u kalendar s podsjetnikom tjedan dana prije. Popis za cijelu selidbu imate u vodiču selidba: dokumenti. Paperlock sve to drži u trezoru zaključanom Face ID-jem i čita datume iz ugovora, pa pitanje „do kada traje moj najam?“ dobiva odgovor iz samog ugovora.

Ovo je stanje u listopadu 2026. i opći opis, ne pravni savjet. Za spor ili neobičan ugovor obratite se odvjetniku ili službi besplatne pravne pomoći.