Le regole si riassumono in poche righe. La cauzione non può superare tre mensilità del canone e produce interessi legali che spettano a te (art. 11 della legge 392/1978). Il contratto va registrato all'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla stipula, o dalla decorrenza se anteriore. Per uscire da un 4+4 o da un 3+2 servono sei mesi di preavviso, salvo una clausola più generosa nel tuo contratto. E il deposito torna alla riconsegna dell'appartamento, senza un termine fissato dalla legge, se non ci sono danni oltre il normale deterioramento d'uso.
Il punto scomodo è l'ultimo. Nessuna norma dice «entro trenta giorni il proprietario ti restituisce tutto»: dice che deve restituirlo e che le trattenute vanno giustificate. Chi vince quella discussione lo decide un foglio firmato il giorno dell'ingresso, il verbale di consegna. Per questo la pagina che segue parla soprattutto di carte.
Deposito cauzionale, non caparra
Nel parlato sono la stessa cosa; giuridicamente no. La caparra (confirmatoria) serve a garantire la conclusione di un affare e, se salta per colpa tua, il venditore se la tiene. Il deposito cauzionale dell'affitto è una somma vincolata che garantisce danni e canoni non pagati: resta tua, il proprietario la custodisce. Se nel contratto trovi scritto «caparra», non cambia la sostanza, ma sapere il termine giusto aiuta quando scrivi una raccomandata.
Il tetto è di tre mensilità del canone. Una richiesta di quattro o cinque mensilità è nulla per la parte eccedente, anche se l'hai firmata di corsa con le valigie in mano. E la somma produce interessi legali, da corrispondere al conduttore alla fine di ogni anno: nella pratica quasi nessuno li versa annualmente e si conteggiano alla riconsegna, ma puoi chiederli.
Quello che tieni: la prova del pagamento. Bonifico con causale leggibile («deposito cauzionale contratto di locazione, via …, mensilità … »), o ricevuta firmata se hai pagato in contanti. Che aspetto ha un documento del genere lo mostra la scheda ricevuta del deposito.
Il verbale di consegna decide tutto
Si fa due volte: all'ingresso e all'uscita. Data, firme di entrambi, letture dei contatori (luce, gas, acqua e, se c'è, quello del riscaldamento), stato di ogni stanza e un elenco onesto dei difetti già presenti. Poi le foto: ogni ambiente, ogni segno, ogni contatore inquadrato da solo.
Il motivo è semplice. Un graffio sul parquet già scritto nel verbale d'ingresso non ti costa nulla. Lo stesso graffio senza verbale ti costa un pezzo di deposito, perché in una trattativa senza prove vince chi tiene i soldi in mano. Le trattenute vanno documentate — preventivi, fatture, foto — e se il proprietario non le documenta puoi contestarle: prima con una raccomandata A/R o una PEC che fissa un termine, poi con la mediazione e, se serve, davanti al giudice di pace. Non sempre conviene: per 200 euro il tempo costa più della causa. Per 2.400 euro no.
Registrazione: 30 giorni, 2 % e 67 euro minimi
Ogni contratto che superi i 30 giorni complessivi nell'anno va registrato entro 30 giorni dalla stipula (o dalla decorrenza, se anteriore), con il modello RLI online nell'area riservata dell'Agenzia delle Entrate oppure in ufficio.
Nel regime ordinario si paga l'imposta di registro del 2 % sul canone annuo, con un minimo di 67 euro per la prima annualità, e l'imposta di bollo di 16 euro ogni 4 facciate scritte e comunque ogni 100 righe, per ciascuna copia. Locatore e conduttore rispondono in solido dell'intera somma verso il fisco; tra le parti l'uso è dividere a metà, ma è una consuetudine, non un obbligo di legge, quindi guarda cosa dice il contratto.
Con la cedolare secca il proprietario paga un'imposta sostitutiva (21 %, ridotta al 10 % per il canone concordato) e non sono dovute registro né bollo. Per te il vantaggio non è lo sconto: è che il locatore, optando, deve comunicartelo per raccomandata e rinuncia ad aggiornare il canone, adeguamento ISTAT compreso, per tutta la durata dell'opzione. Un canone bloccato per quattro anni vale parecchio.
Della registrazione conserva la ricevuta: è la prova che il contratto esiste e da quando. Serve per la residenza, per la detrazione dell'affitto in dichiarazione, per l'ISEE, per chiedere l'allaccio delle utenze.
Disdetta: sei mesi, per iscritto, con la ricevuta
Nei contratti 4+4 e 3+2 disciplinati dalla legge 431/1998 il conduttore può recedere in qualsiasi momento per gravi motivi, con almeno sei mesi di preavviso (art. 3, comma 6). Moltissimi contratti aggiungono però una clausola di recesso libero, senza motivazione, spesso con sei o tre mesi di preavviso: se c'è, vale quella, ed è la prima riga da rileggere prima di scrivere.
Manda la disdetta per raccomandata A/R o per PEC e conserva la ricevuta di spedizione e quella di ritorno. Il preavviso decorre dal ricevimento, non dalla data che hai scritto in alto. Dal lato opposto, il proprietario che vuole liberare l'immobile alla prima scadenza deve indicare uno dei motivi previsti dalla legge e rispettare a sua volta sei mesi.
Scadenze e importi dell'affitto
| Cosa | Termine o importo | Fonte |
|---|---|---|
| Registrazione del contratto | 30 giorni dalla stipula o dalla decorrenza | Agenzia delle Entrate, RLI |
| Imposta di registro (regime ordinario) | 2 % del canone annuo, minimo 67 € il primo anno | Agenzia delle Entrate |
| Imposta di bollo | 16 € ogni 4 facciate o 100 righe, per copia | Agenzia delle Entrate |
| Cedolare secca | 21 %, 10 % con canone concordato; niente registro né bollo | Agenzia delle Entrate |
| Deposito cauzionale | massimo 3 mensilità, con interessi legali | art. 11 legge 392/1978 |
| Preavviso di recesso del conduttore | almeno 6 mesi, salvo clausola più breve | art. 3 legge 431/1998 |
| Prescrizione dei canoni e delle spese | 5 anni | art. 2948 codice civile |
| Restituzione del deposito | nessun termine di legge, alla riconsegna | legge 392/1978 |
I documenti da tenere
- Contratto firmato con tutti gli allegati, più la ricevuta di registrazione
- APE, l'attestato di prestazione energetica allegato al contratto
- Ricevuta del deposito cauzionale e, se c'è, il conteggio degli interessi
- Ricevute del canone, mese per mese, per almeno cinque anni
- Verbali di consegna di ingresso e di uscita, con le foto datate
- Ripartizione delle spese condominiali e le tue eventuali contestazioni
- Disdetta inviata, con ricevuta di spedizione e di ritorno
- Copia del documento e del codice fiscale del locatore, usati per la registrazione
Un esempio di come è fatto il contratto sta nella scheda contratto di locazione; i due estremi del rapporto, ingresso e uscita, sono raccontati per esteso in affittare un appartamento e trasloco.
Come conservarlo
A mano funziona così: una cartella per casa, non per anno. Davanti il contratto e la ricevuta di registrazione, dietro i due verbali, poi il deposito, poi i canoni in ordine di data, in fondo la corrispondenza. Le foto del giorno della consegna in un album a parte, con la data nel nome, altrimenti affogano nel rullino entro una settimana. E tre promemoria in calendario: sei mesi prima della scadenza utile per la disdetta, uno un mese dopo la riconsegna per sollecitare il deposito, uno a cinque anni per sapere quando i canoni si prescrivono. Per l'elenco di tutte le carte di casa c'è l'inventario dei documenti domestici.
Paperlock toglie la parte noiosa: l'app legge i tuoi documenti fotografati, ricava data e importo, archivia il file insieme agli altri di quella casa e — se attivi i promemoria — avvisa 30 e 7 giorni prima di una scadenza registrata, e sei mesi prima per passaporto e carta d'identità. Non sostituisce la cartella: evita solo che i termini qui sopra scadano mentre la cartella dorme sullo scaffale.
Se il deposito non torna e nessuno spiega perché, la pazienza a un certo punto diventa un credito. Prima una richiesta scritta con un termine, poi un'associazione degli inquilini o dei consumatori. Nel dubbio su una clausola del tuo contratto, controlla la fonte ufficiale o chiedi a un CAF o a uno sportello del Comune: le regole generali sono queste, ma il tuo contratto può essere migliore.