Kira artışının üst sınırı, TÜİK'in açıkladığı tüketici fiyat endeksinin (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı. Ekim 2026 başında açıklanan Eylül 2026 verisine göre bu oran %31,49. Yani Ekim 2026'da yenilenen bir kira sözleşmesinde, 20.000 TL'lik kira en fazla 26.298 TL'ye çıkabilir. Konutlar için uygulanan %25 sınırı 1 Temmuz 2024'te sona erdi; artık geçerli değil.
Oran her ay yeniden açıklandığı için “kira artış oranı” sorusunun cevabı, kira döneminizin hangi ayda yenilendiğine göre değişiyor.
- %31,49Eylül 2026 verisi, Ekim 2026'da açıklandı
- %31,79Ağustos 2026 verisi
- 5 yılsonra kira hâkim tarafından emsallere göre belirlenebilir
- Bittikonutlarda %25 sınırı 1 Temmuz 2024'e kadardı
TÜFE on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı. Kaynak: TÜİK Tüketici Fiyat Endeksi bültenleri (Ağustos ve Eylül 2026); Türk Borçlar Kanunu md. 344 ve geçici md. 2.
Yasal sınır nereden geliyor?
Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi açık: yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılında TÜFE'deki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerli. Bu kural bir yıldan uzun süreli sözleşmelerde de uygulanıyor.
Taraflar anlaşamazsa kira bedelini, yine bu oranı geçmemek üzere, hâkim kiralananın durumuna göre hakkaniyetle belirliyor. Sözleşmeye yüksek bir artış yazmak da sınırı aşmaya yetmiyor; anlaşma ancak bu oran içinde geçerli.
2022–2024 arasında konutlar için ayrı bir kural vardı: 1 Temmuz 2024'e kadar (dahil) yenilenen kira dönemlerinde artış önceki kiranın %25'ini geçemiyordu. Bu geçici madde süresi dolduğu için artık uygulanmıyor ve sınır yeniden TÜFE ortalaması.
Hangi ayın oranı?
TÜİK, her ayın başında bir önceki ayın TÜFE bültenini yayımlıyor ve bültende “on iki aylık ortalamalara göre değişim” oranı ayrı satırda yer alıyor. Son açıklanan oranlar:
| TÜFE verisi | On iki aylık ortalama değişim |
|---|---|
| Mart 2026 | %32,82 |
| Ağustos 2026 | %31,79 |
| Eylül 2026 | %31,49 |
Kanun “bir önceki kira yılı”ndan söz ediyor ama hangi ayın bülteninin esas alınacağını gün gün yazmıyor. Sözleşmeniz ayın ilk günlerinde, yeni bülten açıklanmadan önce yenileniyorsa hangi oranın geçerli olduğu tartışılabilir. En güvenli yol: yenileme tarihinde açıklanmış son oranı kullanmak ve ev sahibiyle hangi oranı esas aldığınızı yazılı olarak kayda geçirmek; tereddüt varsa bir avukata danışın.
Hesaplama: adım adım
- Yenileme tarihini bulunSözleşmenin başladığı gün, her yıl yeni kira dönemi başlar.
- Son açıklanan oranı alınTÜİK bülteninde “on iki aylık ortalamalara göre” değişim.
- Mevcut kiraya uygulayınÖrnek: 20.000 TL × 1,3149 = 26.298 TL üst sınır.
- Yazılı olarak anlaşınYeni tutarı ve tarihini yazılı kayda geçirin.
Hesap basit bir çarpma: mevcut kira × (1 + oran). %31,49 ile:
| Mevcut kira | En fazla yeni kira |
|---|---|
| 15.000 TL | 19.723,50 TL |
| 20.000 TL | 26.298 TL |
| 30.000 TL | 39.447 TL |
Bu bir üst sınır; taraflar daha düşük bir artışta anlaşabilir. Kanun ayrıca kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceğini söylüyor.
Ev sahibinin bildirimi ve kira tespit davası
Kira bedelinin belirlenmesi için dava her zaman açılabiliyor. Ama mahkemenin belirleyeceği kiranın yeni dönemin başından itibaren geçerli olması için iki yoldan biri gerekiyor: dava yeni dönemin başlangıcından en geç 30 gün önce açılmalı ya da ev sahibi bu süre içinde kiracıya kiranın artırılacağını yazılı olarak bildirmiş olmalı (ve dava o yeni dönemin sonuna kadar açılmalı). Sözleşmede zaten artış hükmü varsa, yeni dönemin sonuna kadar açılan davada belirlenen kira da dönemin başından geçerli oluyor.
Kiracı için önemli bir not: belirli süreli sözleşmede kiracı, süre bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılıyor ve ev sahibi yalnızca sürenin bittiğini gerekçe göstererek sözleşmeyi sona erdiremiyor.
Beş yılı dolan sözleşmeler
Beş yıldan uzun süreli ya da beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde, ve sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılının bedeli hâkim tarafından TÜFE ortalaması, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri dikkate alınarak belirlenebiliyor. Yani beş yılı dolan kirada, piyasa kiralarının çok gerisinde kalmışsa, kira tespit davasıyla TÜFE sınırının üzerine çıkmak mümkün. Kira yabancı para olarak kararlaştırıldıysa beş yıl geçmedikçe bedelde değişiklik yapılamıyor.
Kira belgelerinizi düzenli tutmak
Tartışmayı bitiren şey çoğu zaman belge: sözleşme, her yılki yeni tutarın yazılı kaydı, banka dekontları ve depozito makbuzu. Elle: sözleşmenin ve her dekontun fotoğrafını bir klasörde toplayın, yenileme tarihini takvime yazın. Ev kiralarken nelere dikkat edileceğini kiralık daire rehberi, kira gelirinin vergisini beyanname son tarih sayfası anlatıyor.
Paperlock kira sözleşmesini ve dekontları okur, tarihleri ve tutarları hatırlar; “geçen yıl kira ne kadardı, ne zaman arttı?” diye sorduğunuzda sözleşmeyle birlikte cevap verir.
Oranlar Ekim 2026 itibarıyla geçerlidir ve her ay değişir. Bu sayfa hukuki tavsiye değildir; uyuşmazlıkta bir avukata veya arabulucuya danışın.