Najem mieszkania na czas nieoznaczony z czynszem płatnym miesięcznie wypowiadasz na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego – zarówno jako najemca, jak i wynajmujący, chyba że umowa przewiduje inny termin. Jeśli umowa jest na czas oznaczony, wypowiedzieć ją można tylko w wypadkach wskazanych w umowie. Właściciel mieszkania może wypowiedzieć najem wyłącznie z przyczyn z ustawy, na piśmie i z podaniem przyczyny.
- 1 miesiącokres wypowiedzenia najmu bezterminowego z miesięcznym czynszem, na koniec miesiąca
- na piśmiewypowiedzenie przez właściciela mieszkania – z podaniem przyczyny, pod rygorem nieważności
- 6 miesięcyokres wypowiedzenia gdy właściciel chce zamieszkać w lokalu albo najemca nie mieszka w nim ponad 12 miesięcy
- 1 miesiącna zwrot kaucji od opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności
Stan: październik 2026 · Źródło: art. 673 Kodeksu cywilnego; art. 6 i 11 ustawy o ochronie praw lokatorów.
Najem bezterminowy: ile trwa wypowiedzenie
Wynik orientacyjny według art. 673 § 2 Kodeksu cywilnego (czynsz płatny miesięcznie: miesiąc naprzód na koniec miesiąca) i art. 11 ust. 2–4 ustawy o ochronie praw lokatorów. Liczy się dzień, w którym wypowiedzenie doszło do adresata (art. 61 KC).
Art. 673 Kodeksu cywilnego mówi: jeśli czas najmu nie jest oznaczony, każda ze stron może go wypowiedzieć z zachowaniem terminów umownych, a w braku takich – ustawowych. Ustawowe terminy zależą od częstotliwości płacenia czynszu: przy czynszu miesięcznym to miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego; przy czynszu płatnym w odstępach dłuższych niż miesiąc – najpóźniej trzy miesiące naprzód na koniec kwartału; przy krótszych odstępach – trzy dni; przy najmie dziennym – dzień. Dla mieszkania z miesięcznym czynszem w praktyce liczysz tak: wypowiedzenie, które dojdzie do drugiej strony w październiku, kończy najem z końcem listopada (tak zwykle rozumie się „miesiąc naprzód na koniec miesiąca”; w sporze rozstrzyga sąd).
Kalkulator powyżej pomoże policzyć datę i dodać przypomnienie do kalendarza. Liczy się moment, w którym oświadczenie doszło do adresata w sposób pozwalający zapoznać się z jego treścią (art. 61 § 1), a nie dzień wysłania – dlatego przy listach poleconych warto liczyć opóźnienie na poczcie.
Umowa na czas oznaczony
Przy najmie zawartym na czas oznaczony art. 673 § 3 dopuszcza wypowiedzenie tylko „w wypadkach określonych w umowie”. Jeśli takiego zapisu nie ma, najem trwa do końca terminu albo do porozumienia stron. Umowa na czas dłuższy niż rok powinna być pisemna – w przeciwnym razie uważa się ją za zawartą na czas nieoznaczony (art. 660), a wtedy stosujesz terminy z poprzedniego akapitu. Jeśli po upływie terminu najemca nadal mieszka za zgodą wynajmującego, w razie wątpliwości najem przedłuża się na czas nieoznaczony (art. 674).
Kiedy może wypowiedzieć właściciel
Ustawa o ochronie praw lokatorów w art. 11 mówi, że wypowiedzenie przez właściciela może nastąpić tylko z przyczyn w niej wymienionych, na piśmie, pod rygorem nieważności, z podaniem przyczyny. Najważniejsze przypadki:
| Przyczyna | Okres wypowiedzenia |
|---|---|
| Zwłoka w czynszu za co najmniej 3 pełne okresy płatności, po piśmie i dodatkowym miesięcznym terminie na zapłatę | 1 miesiąc, na koniec miesiąca |
| Używanie lokalu wbrew umowie po pisemnym upomnieniu, rażące łamanie porządku | 1 miesiąc, na koniec miesiąca |
| Podnajem lub oddanie lokalu bez pisemnej zgody właściciela | 1 miesiąc, na koniec miesiąca |
| Niezamieszkiwanie przez najemcę dłużej niż 12 miesięcy | 6 miesięcy |
| Właściciel zamierza zamieszkać w lokalu i lokator ma inny tytuł albo dostaje lokal zamienny | pół roku, na koniec miesiąca |
| Właściciel zamierza zamieszkać, bez lokalu zamiennego | do 3 lat, na koniec miesiąca |
Z ważnych przyczyn spoza tej listy właściciel może pozwać o rozwiązanie stosunku i nakazanie opróżnienia – decyduje sąd. Przy wypowiedzeniu z powodu zamieszkania właściciela dotyczy to także jego pełnoletnich zstępnych, wstępnych i osób, wobec których ma obowiązek alimentacyjny – wtedy w wypowiedzeniu trzeba wskazać, kto ma zamieszkać. Dla lokatora, który w dniu otrzymania wypowiedzenia „na 3 lata” miał ponad 75 lat, art. 11 ust. 12 przewiduje dodatkowe ograniczenia.
Najem okazjonalny
Najem okazjonalny to umowa zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat, z oświadczeniem najemcy w formie aktu notarialnego. Wygasa po upływie czasu, na jaki była zawarta, albo ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia (art. 19d). Jeśli najemca nie opróżni lokalu dobrowolnie, właściciel doręcza żądanie opróżnienia na piśmie z urzędowo poświadczonym podpisem, z terminem nie krótszym niż 7 dni od doręczenia. Jeśli najemca w ciągu 21 dni od utraty możliwości zamieszkania we wskazanym innym lokalu nie wskaże nowego, właściciel może wypowiedzieć umowę na piśmie z okresem co najmniej siedmiu dni. Właściciel musi też zgłosić zawarcie umowy do urzędu skarbowego w ciągu 14 dni od początku najmu – bez zgłoszenia nie stosuje się przepisów o opłatach i o opróżnieniu lokalu.
Co zawrzeć w wypowiedzeniu
Ustawa wymaga od właściciela jednego: pisemnej formy i przyczyny. Dla porządku w każdym wypowiedzeniu wpisz: strony i adres lokalu, datę i miejsce, wskazanie umowy (data zawarcia), że wypowiadasz najem, z jakim terminem (i na jaki dzień kończy się najem), przyczynę (przy wypowiedzeniu przez właściciela), podpis. Wysyłaj list polecony za potwierdzeniem odbioru albo wręcz osobiście za pokwitowaniem – moment doręczenia rozstrzyga o terminie.
Po wypowiedzeniu: protokół i kaucja
- Dzień doręczeniawypowiedzenie dochodzi do drugiej strony – to jego data liczy się w terminie
- Do końca miesiąca doręczeniawypowiedzenie złożone w tym miesiącu skutkuje końcem najmu po następnym miesiącu
- Koniec następnego miesiącanajem się kończy; wydajesz lokal i podpisujesz protokół zdawczo-odbiorczy
- Do miesiąca od opróżnieniawłaściciel zwraca kaucję, po potrąceniu należności
Stan: październik 2026 · Źródło: art. 61 i 673 Kodeksu cywilnego; art. 6 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów.
Przy wydaniu lokalu spisz protokół zdawczo-odbiorczy ze stanem liczników – po zakończeniu najmu najemca zwraca rzecz w stanie niepogorszonym, ale nie odpowiada za zużycie wynikające z prawidłowego używania, a domniemywa się, że rzecz wydano mu w stanie dobrym (art. 675). Kaucja wraca w ciągu miesiąca od opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności wynajmującego (art. 6 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów). Wymeldowanie i zmianę adresu opisujemy w poradnikach przeprowadzka w Polsce i najem mieszkania w Polsce.
Jak zachować dowody
Ręcznie: zrób zdjęcie umowy, wypowiedzenia i dowodu nadania lub doręczenia, spisz stany liczników z datą i zrób zdjęcia lokalu przy wydaniu. Trzymaj to w jednym miejscu co najmniej rok po zwrocie lokalu – roszczenia wynajmującego o naprawienie szkód oraz najemcy o zwrot nakładów lub nadpłaconego czynszu przedawniają się po roku od zwrotu rzeczy (art. 677 Kodeksu cywilnego) – więcej w poradniku najem mieszkania.
Paperlock przechowuje skany umowy najmu i potwierdzenia wpłaty kaucji zaszyfrowane w telefonie, za Face ID, i czyta daty oraz kwoty. Na pytanie „ile wynosiła kaucja za mieszkanie na Mokotowie?” odpowiada razem z dokumentem, a datę zakończenia umowy najmu przypomni, jeśli włączysz przypomnienia.
Opisujemy przepisy ogólne. W konkretnej sprawie – spór o czynsz, eksmisja, mieszkanie komunalne – zapytaj prawnika, miejskiego rzecznika konsumentów albo sąd.